一、制定背景与总体思路

为提升沈抚改革创新示范区住宅区物业管理水平，规范物业服务活动，维护各方合法权益，并深度融合基层社会治理，《办法》应运而生。其制定依据是《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》及《辽宁省物业管理条例》，并结合示范区实际。核心思路是：坚持党建引领、政府监管、多方协同、社会参与，构建权责明晰、监管有力、运行高效的物业管理新格局，旨在提升居民幸福感与满意度。

二、核心内容解读

《办法》共七章二十九条，结构清晰，覆盖全面。

（一）第一章：总则（第1-5条）
明确了立法目的、适用范围、基本原则及监管体制。

1.确立“以人民为中心”和“党建引领” 为基本原则，将物业管理纳入基层社会治理体系。

2.构建“行业监管+属地负责”的管理框架。区规划建设局（房产主管部门）负责行业监督管理；街道办事处（乡、经济区）承担属地管理主体责任，负责具体组织、协调与指导。

3.推动行业自律。支持组建物业行业协会，发挥其规范引导作用。

（二）第二章：规范业主大会和业主委员会行为（第6-11条）
重点规范业主自治组织的组建、运行与监督。

1.强化指导与监督。房产主管部门及街道（乡、经济区）需对业主大会、业委会的组建、选举进行全过程指导与日常监管。

2.提倡党员参选。鼓励中共党员参选业委会委员，加强组织引领。

3.强制信息公开。明确业委会必须向业主公开管理规约、共有收益、经费收支等七类信息，保障业主知情权。

4.建立报告与审计制度。要求业委会每年向街道（乡、经济区）报告工作；业委会主任离任需进行审计。

5.完善救济与替代机制。街道（乡、经济区）有权责令业委会整改或撤销其违法决定；对不履职或违法的业委会，可指导重选。在无法成立业委会的情况下，可组建“物业管理委员会”或由居（村）委会临时代行职责，确保管理不缺位。

（三）第三章：规范物业企业服务行为（第12-14条）
对物业服务的内容、标准与透明度提出具体要求。

1.推动建立标准化体系。要求逐步建立涵盖安全、设施维护、环境卫生、绿化等方面的物业服务标准体系。

2.细化服务职责。列举了物业企业在安全管理（如清理楼道、消防通道）、设施维护（如电梯、消防设备）、环境卫生、秩序维护（如车辆停放、电动车充电）、绿化养护等方面的重点职责，并明确其对违法违规行为的“劝阻、制止、报告”责任。

强化服务公示。要求物业企业在显著位置公示服务合同、收费标准、共用收益、企业及项目负责人信息等，提升服务透明度。

（四）第四章：加强对物业企业的服务和监管（第15-22条）
构建了覆盖企业选聘、履约、评价、退出的全过程监管链条。

1.规范选聘程序。业委会（或代行机构）依法组织选（续）聘，街道（乡、经济区）发挥引导和监督作用，提倡公开招投标。

2.推行合同备案与信用监管。《物业服务合同》需向街道和房产部门双备案。将企业信用状况与选聘、监管挂钩，并与12345热线投诉处理紧密结合。

3.建立“红黑榜”考评机制。街道（乡、经济区）每季度进行服务质量考评，房产部门汇总形成“红黑榜”并公开。“红榜”企业受表彰，“黑榜”企业将面临约谈、限期整改、降低收费建议、行政处罚乃至被解聘等惩戒，畅通劣企退出渠道。

（五）第五章：落实部门职责（第23条）

这是《办法》的一大亮点，系统性地明确了各相关职能部门在物业管理中的具体职责，推动“管理执法进小区”。

1.纳入“三级书记”工程。将物业管理工作提升到党委政府重要议事日程。

2.建立联席会议与协调会议制度。由房产部门牵头建立物业整治联席会议，研究解决难点问题；按照“社区吹哨、部门报到”原则，由街道（乡、经济区）召集物业管理协调会议，快速响应处理具体纠纷。

3.细化部门分工。逐一列明了房产、自然资源、城乡建设、市政公用、社会工作、公安、城管、市场监管、消防等近20个部门（单位）在规划建设、执法检查、安全监管、矛盾调解、设施维护等方面的具体职责，形成齐抓共管合力。

（六）第六章：强化党组织对物业服务管理的政治引领（第24-26条）
将党建引领贯穿物业管理全过程。

1.健全党建联建机制。推动社区党组织与物业企业、业委会党建联建，实行“双向进入、交叉任职”。

2.扩大党的组织覆盖。推动符合条件的物业企业（项目）建立党组织，暂不具备条件的通过联合组建或选派党建指导员实现工作覆盖。

3.建立三级协调共治机制。构建示范区、街道（乡、经济区）、小区三级平台，通过共商共议化解矛盾，力争“诉求解决不出小区”。

（七）第七章：附则（第27-29条）

规定了农村小产权房住宅小区参照执行，明确了办法的解释部门和生效时间。

三、主要特点

1.体系完备，操作性强。覆盖了从业主自治、企业服务、政府监管到党建引领、部门协同的全链条，职责清晰，机制具体。

2.强化属地，压实责任。突出街道（乡、经济区）的属地管理主体责任，赋予其指导、监督、协调、考评等重要职能。

3.信用监管，奖优罚劣。建立以信用为核心的新型监管机制，通过“红黑榜”公开曝光，形成有力约束。

党建引领，协同共治：将党的领导有机融入物业管理，构建党组织领导下多方参与的社区治理共同体。

4.执法下沉，合力攻坚。明确各职能部门职责并建立协调会议机制，推动执法与管理力量向住宅区延伸，解决“看得见的管不了”难题。