一、总则：立法目的与管理框架

（一）立法依据

办法依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等制定，旨在规范物业专项维修资金（以下简称“维修资金”）的交存、使用和监督，保障物业共用部位、设施设备的正常维护。

（二）适用范围

适用于示范区城市规划区域内维修资金的交存、使用、管理及监督，明确维修资金定义为“专项用于保修期满后共用部位、设施设备的维修、更新、改造及增设的资金”。

（三）管理原则与部门职责

1. 原则：专户存储、专款专用、业主决策、政府监督。

2. 主管部门：示范区规划建设局负责维修资金的交存、使用和管理；街道办（乡、经济区）协助指导，社区支持业主委员会工作。

二、维修资金交存：标准、流程与管理

（一）交存主体与时间

1. 主体：两个以上业主的物业，业主需在办理入住手续前交存首期维修资金，禁止任何单位或个人代收。

2. 资金归属：业主交存的维修资金属于业主所有，由示范区规划建设局代管。

（二）交存标准（分区域、分时段差异化）

调整机制：规划建设局可根据建筑安装工程造价变动调整交存标准。

（三）账户管理与续交

1. 账户设置：以物业管理区域为单位设总账，幢为单位设分幢账，房屋户门号设分户账。

2. 续交条件：分户账面余额不足首期交存额30%时需续交，续交后余额不低于首期交存额。

三、维修资金使用：范围、程序与限制

（一）使用范围与分摊规则

1. 适用情形：物业共用部位、设施设备保修期满后的维修、更新、改造及增设（保修期自入住时间起算，无明确保修期的按国家规定）。

2. 费用分摊：按受益范围分摊，如全小区共用设施由全体业主按建筑面积比例分摊，单幢或单元内设施由对应业主分摊；未售出物业由开发建设单位按比例分摊。

（二）使用程序

1. 普通程序：业主委员会（无则社区代行）提出使用方案 → 经列支范围内2/3以上业主参与表决，参与表决过半数同意 → 向规划建设局申请列支 → 实施后申请结算 → 规划建设局审核后支付。

2. 应急程序（适用于紧急情况）：包括电梯故障、外墙空鼓开裂、严重渗漏、排水管线损坏、消防设施故障等8类情形，流程简化为：认定 → 紧急抢修 → 完工后结算 → 规划建设局审核支付。

（三）资金使用限制与增值

1. 禁止列支情形：开发/施工单位责任、相关单位（供水、供电等）养护费用、人为损坏修复费、物业服务合同约定的维修费用等。

2. 增值管理：可购买国债（需业主表决同意），禁止国债回购、委托理财或质押；利息、国债收益、共用部位经营收益（业主大会另有决定除外）、设施报废残值等转入滚存资金。

四、监督管理与法律责任

（一）监督机制

信息公开：定期公开存储和收支情况，接受业主查询。

（二）法律责任

1. 挪用资金：追回资金、没收违法所得，并处挪用金额2倍以下罚款；构成犯罪的追究刑事责任。

2. 业主责任：未按规定交存或拒不分摊费用的，业主委员会或利害关系人可起诉。

五、总结

本办法明确了物业专项维修资金的全流程管理，通过差异化交存标准、严格使用程序、应急机制和监督措施，保障资金“取之于民、用之于民”，维护业主共同权益。业主需关注自身交存义务及资金使用情况，管理部门需确保透明公开，共同促进物业维护规范化。