第一章总 则

第一条目的意义

为加强沈抚改革创新示范区（以下简称“示范区”）土地集约节约利用效率，挖掘土地价值，形成滚动开发的土地供应新模式，规范有序推进示范区土地开发工作，结合示范区实际，制定本办法。

第二条概念内涵

本办法所称土地1.5级开发是指，为长远发展留弹性、为战略发展留机遇、为转型升级留契机、为优化功能留战略空白，用好用活示范区土地，解决远景规划与近期开发诉求的矛盾，将基础设施完备、土地出让较慢、潜在价值较高的地块，短期租赁给承租人进行过渡性开发利用，待租赁期满后按约定收回土地，并按远景规划实施。

第二章准入受理

第三条项目准入

土地1.5级开发项目须符合下列条件：

（1）土地1.5级开发项目应符合国家、省、示范区产业政策和规划，鼓励发展提供高品质服务和优质环境、加快高端产业与高层次人才集聚和相关配套的商业、研发、办公、公共服务等项目。

（2）不得违反国土空间规划确定的“三区三线”；不得影响所在地区近期建设规划的实施。

（3）租赁的土地必须是手续完善的国有建设用地；权属清晰合法、面积准确、无争议；涉及违法用地的，已依法作出处理。

（4）不得建设居住项目。

（5）项目容积率原则上不超过1.2，建筑高度不超过24米。

（6）为降低对土地二级开发的影响，控制拆迁成本，建筑形式鼓励采用模块化、装配式等建筑模式，原则上不得修建地下室。

（7）土地租赁期限一般为8-15年，最长不得超过20年。

（8）不得违反法律法规规定的其他情形。

第四条准入认定流程

（1）按照示范区招商引资工作流程研究确定土地1.5级开发项目准入事宜。

（2）对准入通过的项目，用地单位与示范区签订项目投资协议。

（3）拟定租赁方案并报示范区审定。

第三章办理程序

第五条办理原则

经示范区同意准入的土地1.5级开发项目，允许通过土地租赁形式，参照一般建设项目的要求办理报建许可手续。

第六条规划管理

组织编制1.5级开发方案，方案需结合项目需要，对用地选址及周边有关规划和建设情况进行详尽分析和论证，提出科学合理的空间布局、建设规模和控制指标等管控要求。1.5级开发方案需在履行征求部门意见及专家论证程序后，提报示范区规委会审议并公示。用地规划条件依据1.5级开发方案要求确定。

第七条规划条件流程

经示范区同意准入的土地1.5级开发项目，将根据1.5级开发方案确定的用地规划条件，作为项目办理前期报建手续的规划依据，办理《建设用地规划许可证》。规划条件和《建设用地规划许可证》须注明“土地1.5级开发项目”，经示范区批复同意的建筑结构形式要求应纳入规划条件。

第八条土地租赁流程

承租人与示范区签订土地租赁合同，土地租赁采用协议方式出租。

第九条项目立项流程

承租人按规定办理项目立项手续。

第十条规划许可流程

承租人提出办理“规划设计方案”技术审查申请。在取得立项文件和土地租赁合同后，再由承租人正式申办《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，均须注明“土地1.5级开发项目”。

第十一条施工许可流程

承租人可根据施工许可证的申请材料清单按规定办理施工许可手续。施工许可须注明“土地1.5级开发项目”。建设完成后，可按要求办理竣工验收备案手续。

第十二条建设实施流程

承租人依法依规组织1.5级开发项目建设按照设计和合同内容、标准组织实施，工程建设项目要依法依规履行招投标和信用体系建设的相关规定。项目建设完成后申请联合验收和竣工验收备案手续。相关验收文件须注明“土地1.5级开发项目”。

第四章合同要求

第十三条承租人权利

在土地租赁期限内，承租人有权按照土地租赁合同约定的规划用地性质、规划要求和其他条件，对租赁土地进行开发、利用和经营，并享有占有、使用和收益权利。

第十四条评估确定租金

国有土地租赁标准应与地价标准相均衡，由示范区委托具备资格的专业机构，按照现行规程、规范的要求进行评估。示范区价委会综合考虑产业发展导向、公益性要求等因素，参考评估结果集体决策确定租金。

第十五条租金的支付

租金的具体支付方式通过租赁合同约定。

第十六条土地交付标准

交付给承租人的土地应保证是手续完善的国有建设用地，权属清晰合法、面积准确、无争议；现状条件应达到双方约定的通平条件的要求。

第十七条期满交回土地

租赁期限届满，租赁土地由示范区无偿收回。

租赁土地上依法建设的建筑物、构筑物的使用期限与土地租赁期限相同，期满后承租人须自行拆除并恢复原状，费用由承租人承担，土地租赁合同上另有约定的除外。

第十八条承租人终止的收回

承租人有下列情形之一的，示范区无偿收回土地：

（1）企业法人依法终止、解散的；

（2）企业法人依法被吊销营业执照的；

（3）企业法人或者其他组织资格存续年期届满且不续期，或者存续年期尚未届满，但租赁的国有土地一年以上未开发建设的，或者中止开发建设一年以上的；

（4）在租赁期内，承租人主动申请提前解除土地租赁合同的。

承租人有下列情形之一的，示范区按合同约定收回土地：

（1）承租人不按照土地租赁合同约定的用途使用租赁土地或者违法使用租赁土地，责令限期改正逾期仍不改正的；

（2）承租人不按照土地租赁合同约定时间开工建设，责令限期动工逾期仍未动工且无合理解释的。

第十九条提前收回租赁土地的情形

有下列情形之一的，示范区有权依照法律规定的程序提前收回：

（1）因实施国土空间规划需要的；

（2）因实施土地供应年度计划需要的；

（3）因国家利益、公共利益需要的；

（4）因抢险救灾需要的；

（5）法律法规规定的其他情形。

依照前款第（1）、（2）、（3）、（5）项的规定提前收回租赁土地的，应当提前三个月通知承租人并给予承租人适当补偿；依照前款第（4）项的规定提前收回租赁土地的，无需提前通知承租人但给予承租人适当补偿。土地补偿额按照市场评估价确定，但不得超过剩余租赁期限的租金。

第五章后续监管

第二十条项目投资协议

承租人须与示范区签订项目投资协议，违约责任须在项目投资协议中予以明确。各相关职能部门按照项目投资协议对土地1.5级开发项目进行监管。

第二十一条土地用途管制

对租赁的土地严格实行土地用途管制，未经批准不得改变用途，严禁变相开发商品住宅项目。承租人未按照土地租赁合同约定的规划用地性质或者规划要求开发、利用、经营土地，或存在其他违反土地租赁合同约定情形的，示范区有权责令其限期改正；逾期不改正的，示范区有权解除土地租赁合同，提前收回租赁土地，追究承租人违约责任。涉及行政处罚的，将依法给予行政处罚。

第二十二条租赁权处置管制

未经批准不得将土地租赁权向第三方进行转让、抵押、质押、留置、担保或其他处置。凡有上述情况的，示范区有权解除土地租赁合同，提前收回租赁土地，并追究承租人违约责任。

第二十三条建筑使用权管制

租赁土地上依法建设的建筑物、构筑物可向第三方出租，但不得销售。土地租赁期满时，土地承租人必须收回全部建筑物、构筑物使用权，并确保权属清晰、无争议。凡因地上建筑物、构筑物权属不清晰或存在争议影响交回土地的，示范区有权向土地承租人追究法律责任。

第二十四条期满拆除约定

租赁期限届满，承租人拒不按约定方式处置租赁土地上的建筑物、构筑物的，示范区有权按照租赁协议约定拆除租赁土地上的建筑物、构筑物并清场，相关费用由承租人承担，土地租赁合同另有约定的除外。租赁土地上拆除的建筑物、构筑物不予补偿。承租人拒不执行的，示范区有权提起诉讼并依法申请人民法院强制执行。

第二十五条部门监管职责

各相关职能部门按照职责进行监管，对违规行为按规定进行查处。

第六章附 则

第二十六条本办法由辽宁省沈抚改革创新示范区规划建设和生态环境局负责解释。

第二十七条本办法自2025年1月1日起实施，有效期3年。

辽宁省沈抚改革创新示范区管理委员会

规划建设和生态环境局

2024年12月30日

附件：

土地1.5级开发项目预申请表（样表）

注：1、此表格后附项目选址用地范围图。

2、结合项目类型具体情况，可在上述样表基础上增减审核部门。