《SF-LB-04-D-02、SF-LB-05-A地块（原北湖10#-1—10#-4地块）用地性质/指标调整可行性论证报告》公示-辽宁省沈抚改革创新示范区

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《SF-LB-04-D-02、SF-LB-05-A地块（原北湖10#-1—10#-4地块）用地性质/指标调整可行性论证报告》公示

发布时间：2020年12月31日 00:00

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一、项目区位

SF-LB-04-D-02、SF-LB-05-A地块（原北湖10#-1—10#-4地块）位于沈抚改革创新示范区核心区域，为生活服务中心，周边的文化、商业、居住业态较集中。地块西至临湖街（12#路）、南至文华路（创新二路）、东至华茂街（9#路）、北至滨河路（4#路）。项目周边交通便捷，环境品质优越，基础条件好。

二、项目背景

1、辽宁省积极贯彻落实全省教育大会精神，深入推进城乡义务教育一体化发展，在2019年印发了《辽宁省教育厅关于进一步完善城乡义务教育学校布局规划的通知》，要求各地要按照区域空间拓展、人口集聚和生源变化的趋势，以及当地地理环境及交通状况、教育条件保障能力、学生家庭经济负担等因素，根据不同年龄段学生的体力特征、道路条件、自然环境等因素，合理确定义务教育学校服务半径，尽量缩短学生上下学路途时间。科学制定中小学布局规划，合理确定普通初中、普通小学（中心小学）、村小学（教学点）布局，充分考虑一对夫妇可生育两个孩子政策执行之后新增生源情况，科学规划和配置教育资源，保证学位供给。

2、《辽宁省人民政府关于印发辽宁省加快房地产去库存工作方案的通知》（辽政发【2016】83 号）提出重点任务，其中包括实行差异化供地政策、优化住房供应结构。实行差异化供地任务中提出“已供应、未开发的房地产开发用地可申请转换用途或调整商住比例”。优化住房供应结构中提出“对拿地未开工项目、已开工未售出项目、已竣工未售出项目，可以适当调整规划用途、商业配套比例、户型的结构、车位配比等规划设计条件。”

3、沈抚两市已均有与《辽宁省人民政府关于印发辽宁省加快房地产去库存工作方案的通知》（辽政发【2016】83 号）文件相匹配的相关细则。

4、目前示范区沈抚大道（顺大街至旺力街）沿线启运公司五星级酒店项目周边现有圣大商贸城项目、亿丰家居建材项目、旺力城商业项目三个已实施建设的大型商业项目。其中大商贸城项目建筑面积 75082.626平方米（主体框架，停工多年），亿丰家居建材项目商业建筑面积361839.65平方米（建成，大部分闲置），旺力城商业项目规划建筑面积约60万平方米（建成约15万平方米，闲置）。

上述商业总开工面积约58.7万平方米，除少量使用经营外均停工或闲置。根据示范区规划人口规模，初步判断现状大型商业总量趋于超饱和状态，远大于实际需求。

按照辽宁省相关政策及地块的实际情况，管委会原则上同意对该地块进行调整，但应进一步进行科学论证后，履行相关项目审批手续。现将主要调整内容公示如下：

三、调整后对周边地块及项目地块的影响分析

1、与沈抚新区总体规划的关系

本次地块用地性质调整依据《沈抚新区城市总体规划》，不会对总体规划的城市性质、用地范围、用地规模、道路交通系统及基础设施建设产生影响，本项目的实施不会对总体规划产生影响。

2、与沈抚新区控制性详细规划的关系

本次地块用地性质调整依据《沈抚新区控制性详细规划》，不会对控规的用地规模、道路交通、公共服务设施及基础设施建设产生影响，用地性质的调整，有利于盘活停滞项目，激发地区经济活力。

3、调整后用地布局

调整后，依据沈抚新区城市总体规划、沈抚新区控制性详细规划，规划区域建设用地总量保持不变，将商业、办公用地调整为商住混合用地，周边道路保持不变。

（调整后土地利用规划图）

4、对范围内及周边用地影响的分析

本次调整内容为用地性质调整、容积率、建筑限高、商业比等内容调整，故分别分析用地性质调整、容积率、建筑限高、商业比调整对范围内及周边用地的影响分析。

（1）用地性质调整影响分析

本次调整将SF-LB-04-D地块（原北湖10#-1地块）由商业用地调整为商住混合用地，根据用地兼容性的相关规定，本次用地调整对范围内用地无影响。

（2）容积率调整影响分析

规划对各地块容积率调整为1.8-2.3，每个地块容积率均为下调，对于周边交通影响、市政设施、人居环境打造均向好的方向改善。

（3）建筑限高调整影响分析

依据《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018），居住建筑限高由100米调整为80米，对周边建筑均降低了影响。

（4）商业比调整影响分析

本次调整将商业占比分别调整为20%-25%及10%-15%，商业比降低，增加了居住的比例，对范围内用地无影响。

5、对周边用地的影响分析

本次调整内容为用地性质、用地控制指标调整，调整地块周边用地为商住混合用地、商业用地、图书展览用地、公园绿地、城市道路用地、水域用地，本次用地调整降低了建筑高度，对周边用地不存在因调整产生的遮挡影响，故对周边用地无影响。

6、交通影响分析

拟调整地块周边道路已经建成，紧邻城市主干路（滨河路（4#路））、中兴街（石化一街）及华茂街，道路通行能力较强，本次调整预留远期中小学用地、并整体下调其余商住混合用地的容积率，人流量将有所减少，进而减少对周围的道路的通行压力，故本项目的调整对周边交通无影响。

7、基础设施影响分析

调整地块处于沈抚创新改革示范区核心区，各项基础设施配套较为完善，本项目将商业、办公用地调整为商住混合用地，依据沈抚新区控制性详细规划，给水用水量标准商业用地与居住用地相同，故本地块调整对给水需求量和污水总量无影响；电力负荷预测标准商居住用地综合用电指标为 200KW/ha，商务服务业设施用地综合用电指标为 400KW/ha，则调整后用电负荷将减少；电话需求量指标居住用地为90 线/ha，商务服务业设施用地为 120 线/ha，则调整后电话需求量减少；燃气用气量将有所增加；采暖热指标居住用地为 45W/m2，商业用地为 55W/ m2，则调整后将减少。综合以上分析，本地块调整对周边市政基础设施无影响。

8、环境影响分析

本调整地块位于沈抚创新改革示范区核心区，绿地率指标基本保持不变，但沿路增加了公园绿地，项目净地面积有所减少，本次调整对项目地及周边用地的环境品质有所提升。

四、调整内容

规划SF-LB-05-B地块（原北湖10#-2地块）性质及指标不变；

规划将SF-LB-04-D-02地块（原北湖10#-1、原北湖10#-3地块）用地性质进行调整，原北湖10#-1地块用地性质由其他商服用地调整为商业、住宅混合用地，原北湖10#-3地块中回收部分远期战略预留中小学用地（后续根据示范区中、小学生数量适时启动建设工作），剩余部分用地性质为商业、住宅混合用地。

规划将SF-LB-04-D-02地块、SF-LB-05-A地块（原北湖10#-1、10#-3、10#-4地块）用地控制指标进行调整，调整后指标详见下表：

调整后各地块指标表