一、项目区位
顺鑫源项目地块（SF-LB-01-N地块）位于沈抚示范区东部片区，地块东至规划绿线，南至滨河路，西至旺力街，北至总部中间路。净用地面积为1.28公顷。地块交通便捷，环境品质优越，基础条件好。
二、项目背景
顺鑫源项目地块（原总部基地15#地块）原由武汉兴达宏业建设集团有限公司于2013年开发建设，后由于该公司无力继续建设此地块总部大厦项目，与抚顺经济开发区管委会签署了解除项目合同书。2016年抚顺市永鑫房地产开发有限公司承接此项目，于同年11月开工，预计2022年11月竣工，整个项目周期长达9年。
该地块出让条件为用地性质商住用地，净地面积12769.51平方米，容积率为不小于1.0且不大于9.15，建筑密度不大于42.1%，公建面积比例不大于52%，建筑限高不大于100米，绿地率不小于32.5%。
2020年11月，抚顺市永鑫房地产开发有限公司向沈抚改革创新示范区管委会提出《顺鑫源项目A#楼规划变更申请》。由于建设周期过长、利息费用高、项目定位与市场需求不符，拟将顺鑫源项目A#楼原公寓、酒店、门市改为住宅和底商，以快速回笼资金，归还政府借款及银行欠款。
辽宁省沈抚改革创新示范区管理委员会规划建设和生态环境局根据沈抚改革创新示范区对盘活项目总体要求，为推进项目进展，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，管委会原则同意按照法律、法规规定对顺鑫源地块规划指标进行调整。
2021年3月，辽宁省沈抚改革创新示范区管理委员会规划建设和生态环境局委托沈阳市规划设计研究院有限公司对该地块用地指标调整进行可行性论证。
将顺鑫源地块A#楼原公寓、酒店、门市改为住宅和底商，建筑层数由原方案28层调整为26层，3-26层为住宅，1-2层为商业，建筑高度由100米调整为90米，其他建筑按照原方案不变。
结合周边地块容积率，同时周边商业建筑规模已满足需求，考虑地块开发商要求，对地块容积率、商业比和建筑限高进行调整。地块容积率由不小于1.0且不大于9.15调整为不大于5.7，商业比由≤52%调整为≤10-20%，新建A#B#楼限高≤90米，其他指标保持不变。
调整前后规划指标对比
容积率
商业比
限高
调整前
1.00≤容积率≤9.15
≤52%
≤100米（航空限高）
调整后
容积率≤5.7
≤10-20%
≤100米（航空限高）
注：新建A#B#楼限高≤90米
按照辽宁省相关政策及顺鑫源地块的实际情况，管委会原则上同意对该地块进行调整，但应进一步进行科学论证后，履行相关项目审批手续。现将主要调整内容公示如下：
三、调整后对周边地块及项目地块的影响分析
1、与沈抚新区总体规划的关系
在《沈抚新区总体规划（2017-2040）》中，调整地块用地性质为商业用地；地块规划指标调整后，不会对总体规划的城市性质、用地范围、用地规模、道路交通系统及基础设施建设产生影响。
2、与沈抚新区控制性详细规的关系
在《李石北单元控制性详细规划》中，调整地块用地性质为商住混合用地，单元居住人口规模7.3万人，SF-LB-01街区总建筑容量240万平方米，目前街区出让地块总建筑面积约197万平方米，总建筑容量剩余43万平方米，剩余净地面积19.6公顷；调整后由于容积率降低，建筑面积减少4.4万平方米，街区总建筑容量剩余47.4万平方米，剩余地块平均容积率2.4，符合控规要求。
3、对项目地块及周边用地影响的分析
本次调整内容为容积率调整、商业比调整和建筑高度调整，故仅对地块功能、商业设施、日照影响、教育设施、城市风貌、公共服务设施配套等方面对范围内及周边用地的影响分析。
（1）地块整体功能分析
地块指标调整后，住宅建筑面积增加2145平方米，商业面积减少46198平方米，由于地块内已建建筑已住宅为主，调整后能够与其他建筑功能协调统一，不会产生安全影响。
（2）商业设施影响分析
沈抚改革创新示范区按照“城区-居住片区-社区”三级配置公共管理和公共服务设施。调整地块南侧紧邻市级生活服务中心，已满足所在片区商业需求，因此将调整地块商业比由不大于52%调整为不大于10-20%，商业面积减少46198平方米，可满足地块要求，对周边商业功能不造成影响。
（3）日照影响分析
方案调整后，A#楼建筑高度由限高≤100米降至限高≤90米，层数由原28层降至26层，可减少对北侧5#楼建筑挡光情况，具体建筑日照分析需以建筑测光报告为准。
（4）教育设施影响分析
幼儿园需求测算：该地块有幼儿园适龄儿童约54生,约2个班。根据《完整居住社区建设标准（试行）》，需在地块300米范围内建设6班幼儿园一所。建筑面积不小于2200平方米，用地面积不小于3500平方米。
小学生需求测算：该地块有小学生约90.4生，约2个班。地块东侧规划九年制学校，可满足该地块小学生就学需求。
中学生需求测算：该地块有中学生约45.2生，约1个班。地块东侧规划九年制学校，可满足该地块中学生就学需求。
（5）城市风貌影响分析
调整地块位于城市核心区内，毗邻旺力街和滨河路城市主干路，周边以商务、商业建筑为主。调整后地块功能以居住功能为主，为保证城市景观风貌的统一和协调，地块内的居住建筑应适当考虑建筑立面的公建化效果。
（6）公共服务设施配套影响分析
配套公共服务设施应按照《沈抚改革创新示范区居住区公共服务设施配套标准规定》，停车设施根据《沈抚改革创新示范区建筑物机动车停车位配建指标》进行执行。该地块内2#、3#、5#、C#、D#、F#楼已取得审批手续，已配建社区公共用房和物业管理用房，可以满足地块内需求。本次对地块内需新建未建A#、B#楼建筑进行公服设施配套。A#、B#楼总建筑面积18613.28平方米，其中住宅建筑面积14976平方米，商业建筑面积3637.28平方米。按照100平方米/户，户均人口按2.8人/户计算，共有居住人口约420人。该地块需配建公服配套设施如下：
名称
核算范围
配建设施
原规划包含设施
应补充设施
社区公共用房
整个地块
≥600平方米
592.37平方米
地块核算，满足要求
居家养老服务
A#、B#楼
≥37.2平方米
——
37.2平方米
室内活动室
A#、B#楼
≥42平方米
（室内外居民运动场馆应至少建设1项）
——
181平方米
室外活动场地
A#、B#楼
≥126平方米
（室内外居民运动场馆应至少建设1项）
——
543平方米
物业管理
整个地块
≥215平方米
307.69平方米
地块核算，满足要求
公厕
A#、B#楼
≥45平方米
——
45平方米
生活垃圾容器间
A#、B#楼
≥80平方米
——
80平方米
配建车位数量按照地块交通影响评价配建。
四、调整的内容
规划将顺鑫源地块容积率、商业比和建筑限高进行调整。地块容积率由不小于1.0且不大于9.15调整为不大于5.7，商业比由≤52%调整为≤10-20%，新建A#B#楼限高≤90米，其他指标保持不变，调整后指标详见下表：
调整后块指标表
地块编号
用地代码
用地性质
用地面积（平方米/公顷）
容积率
建筑密度（%）
绿地率（%）
建筑限高
（米）
商业比（%）
建筑退线（米）
停车率
东
南
西
北
SF-LB-01-N地块
BR
商住用地
12769.51
≤5.7
≤42.1
≥32.5
≤100（航空限高）新建A#B#楼限高≤90米
≥10-20
8
25
15
8
见备注
1.28
备注：该地块的停车配建要充分考虑项目本身的特点以及未来本区域的整体发展趋势、交通多元化、现代化发展需求，并符合《沈抚改革创新示范区建筑物停车位配建标准规定》;餐饮酒店2车位/100㎡、商品房144㎡＜S建≤200㎡，按1.7车位/户；商品房90㎡＜S建≤144㎡，按1.5车位/户，商品房60㎡＜S建≤90㎡,按1.3车位/户。
附图
01、区位图
02、原土地利用规划图
03、调整前顺鑫源地块(SF-LB-01-N地块）条件图
05、调整后顺鑫源地块(SF-LB-01-N地块）条件图
五、公示期限
2021年3月25日-2021年4月8日
六、公示媒介
辽宁省沈抚改革创新示范区管理委员会官方网站（http://sfggcxsfq.ln.gov.cn/）
七、提交意见期限与方式
（一）意见收集时间
2021年3月25日-2021年4月8日
（二）意见收集部门
辽宁省沈抚改革创新示范区管理委员会规划建设和生态环境局
（三）意见收集方式
在公示期间将意见和建议书以书面形式投递至沈抚改革创新示范区管理委员会规划建设和生态环境局（沈阳市浑南区金枫街75-1号）或电子邮件发送至工作邮箱，并请附上姓名和联系方式。
（四）联系方式
咨询电话：024-67980084
电子邮箱：sfgh67980080@163.com
联系人：朱文卓
辽宁省沈抚改革创新示范区管理委员会规划建设和生态环境局
2021年3月25日
