沈抚改革创新示范区物业专项维修资金

管理办法（试行）

第一章 总   则

第一条 为了加强物业专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规的规定，结合示范区实际，制定本办法。

第二条 示范区城市规划区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条 本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造及增设的资金。

第四条 物业专项维修资金管理遵循专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

第五条 示范区规划建设局负责示范区物业专项维修资金的交存、使用和管理工作。示范区规划建设局物业专项维修资金管理部门具体负责物业专项维修资金的交存、使用和日常管理工作。

财政、规划建设、审计、监察等相关部门按照各自职责对物业专项维修资金的管理进行监督。

第六条 街道办事处（乡、经济区）协助示范区规划建设局指导辖区内物业专项维修资金的管理工作，监督指导业主大会、业主委员会和物业服务企业有关物业专项维修资金管理的日常工作，调解物业专项维修资金管理纠纷。

社区应当依法履行职责，支持、指导业主委员会的日常工作。

第二章 维修资金交存

第七条 两个以上业主的物业，其业主应当交存物业专项维修资金。

第八条 业主应当在办理房屋入住手续前将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。

任何单位或者个人不得代收物业专项维修资金。

第九条 业主应当按照下列标准交存首期物业专项维修资金：

西部片区：

2000年6月29日（含）-2002年3月1日（含）购房的，按实际购房款的2.5%交存。2002年3月1日（不含）-2015年12月31日（含）购房的，按每平方米2300元的2.5%交存（购房单价低于2300元/㎡的，按实际购房价款的2.5%交存）。2016年1月1日（含）起购房的，配备电梯的物业，按92元/㎡交存；未配备电梯的物业，按63元/㎡交存。 商品房的购房时间以商品房买卖备案合同签订时间为准；产权调换的征收安置房屋，以签订产权调换协议时间为准；房屋征收时选择货币补偿的，以商品房买卖合同签订时间为准。

东部片区：

（一） 2011年10月1日（不含）前已审核完毕、签发房屋销售许可证(大证)的小区或楼盘，住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存首期维修资金，其中:商品住宅首期维修资金的交存数额为购房款总额的2%;拆迁安置房首期维修资金的交存数额为回迁房屋所在地块新建房屋评估价格的2%;经济适用房等国家规定的保障性住房首期交存数额分为两类:属回迁安置的房屋，按本地块新建房屋评估价格的2%交存;属面向社会出售的房屋，按购房款总额的2%交存首期维修资金。

（二） 2011年10月1日（含）后办理房屋销售审批手续的，多层建筑（6层以下含6层）每平方米70元；高层建筑（7层以上含7层）每平方米112元；

示范区规划建设局可以根据建筑安装工程造价变动情况等因素，适时调整物业专项维修资金交存标准。

第十条 业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。

第十一条 业主交存的物业专项维修资金，由示范区规划建设局代管。

第十二条 示范区管委会应当确定商业银行，作为物业专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。

物业专项维修资金应当以物业管理区域为单位设总账，以幢为单位设分幢账，按照房屋户门号设分户账。

第十三条 业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当及时续交。原则上续交后业主分户账面余额不得低于首期交存额。

第十四条 业主交存物业专项维修资金，示范区规划建设局应当出具辽宁省财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用收据。

第三章 维修资金使用

第十五条 物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造及增设，不得挪作他用。

保修期无法确定的房屋，从实际入住时间算起，需要维修、更新、改造的物业共用部位、共用设施设备超过国家规定保修期限的，经业主大会讨论通过，可以申请使用物业专项维修资金。

第十六条 物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造及增设费用，由相关业主按照下列规定分摊：

（一）属于物业管理区域内业主共有的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造及增设费用，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；

（二）专属一幢楼的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造及增设费用，由该楼全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；

（三）专属一个单元的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造及增设费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；

（四）专属一个楼层的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造及增设费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

第十七条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造及增设费用，涉及尚未售出的物业，开发建设或者产权单位应当按照尚未售出物业建筑面积的比例分摊。

第十八条 使用物业专项维修资金程序：

（一）业主委员会（没有业主委员会的由社区代行，以下均称业主委员会）会同物业服务企业、相关业主，根据维修、更新、改造及增设项目提出使用方案。未选聘物业服务企业的，由业主委员会提出使用方案。业主委员会可以聘请专业机构提出使用方案；

（二）业主委员会会同物业服务企业组织相关业主讨论使用方案。使用方案经物业专项维修资金列支范围内的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，参与表决人数过半数的业主同意；

（三）业主委员会持使用方案、工程预算、业主表决情况等材料向示范区规划建设局申请列支；

（四）示范区规划建设局审核同意后，业主委员会会同物业服务企业组织实施使用方案；

（五）工程完工后，业主委员会持工程质量监督报告、工程结算审核报告、业主分摊费用明细等材料向示范区规划建设局申请结算；

（六）示范区规划建设局审核同意后，按财务管理要求支付至施工单位。

第十九条 发生下列情形之一，需要立即对物业项目进行维修、更新、改造的，可以采用应急程序，费用从相关业主物业专项维修资金中列支：

（一）电梯故障危及人身安全的；

（二）楼体外墙面（含屋檐、阳台）空鼓、开裂的；

（三）屋面、外墙面严重渗漏的；

（四）住宅区内的排水管线损坏，造成污水外溢的；

（五）消防、监控设施出现功能障碍的；

（六）供水、供电、供气设施设备损坏，影响居民用水、用电、用气的；

（七）因不可抗力原因损坏物业共用部位、共用设施设备的；

（八）危及房屋使用安全等应当紧急维修的其他情况。

第二十条 物业共用部位、共用设施设备发生危及房屋使用安全和严重影响住用功能的紧急情况，需要使用物业专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）业主委员会会同物业服务企业委托具有相应资质的单位进行认定；

（二）属于应急维修范围的，业主委员会应当立即组织选聘具有相应资质的施工企业实施抢修；

（三）工程完工后，业主委员会持认定报告、工程质量监督报告、工程结算审核报告、业主分摊费用明细等材料向示范区规划建设局申请结算；

（四）示范区规划建设局审核同意后，按财务管理要求支付至施工单位；

第二十一条 物业共用部位、共用设施设备发生危及房屋使用安全和严重影响住用功能的紧急情况时，业主物业专项维修资金分户账余额不足以支付应急维修费用的，或者物业专项维修资金存在资金缺口的，应当由示范区管理委员会应急资金垫付，待物业专项维修资金归集到位后，予以归还。

第二十二条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。

第二十三条 在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将物业专项维修资金用于购买国债。

利用物业专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的物业专项维修资金购买国债的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主参与表决，参与表决人数过半数的业主同意。

禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十四条 下列资金应当转入物业专项维修资金滚存使用：

（一）物业专项维修资金的存储利息；

（二）利用物业专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）物业共用设施设备报废后回收的残值。

第四章 监督管理

第二十五条 物业所有权转让时，其物业专项维修资金分户账余额随物业所有权同时过户。

第二十六条 房屋灭失的，业主交存的物业专项维修资金分户账中余额应当返还业主。

第二十七条 示范区规划建设局应当向业主公布下列情况：

（一）物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。

示范区规划建设局应当定期向社会公开物业专项维修资金存储和收支情况。

第二十八条 专户管理银行应当每月一次向示范区规划建设局发送物业专项维修资金对账单。

示范区规划建设局对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

第二十九条 示范区规划建设局应当建立物业专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中物业专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十条 由示范区规划建设局代管物业专项维修资金期间，应当依法接受审计机关、监察机关的监督。

物业专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况，应当依法接受财政主管部门的监督。

第五章 法律责任

第三十一条 违反本办法规定，挪用物业专项维修资金的，依法由有关部门追回挪用的物业专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用物业专项维修资金，情节严重的，除按照前款规定予以处罚外，还应当由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第三十二条 业主未按照本办法规定或者业主大会决议交存、续交物业专项维修资金，或者拒不分摊维修、更新、改造及增设费用的，业主委员会或者利害关系人可以向人民法院提起诉讼。

第三十三条 违反本办法其他规定，相关法律、法规、规章已规定法律责任的，依法追究法律责任。

第三十四条 本办法自印发之日起施行。